北京别墅市场升温

中国证券报 [2010-8-25]

　　“我们首期联排别墅项目自8月10日开盘以来，销售回暖明显；目前的认购金额已超过4亿元。”万通天竺新新家园市场总监叶长征表示。在严厉调控下，北京别墅市场一度陷入低谷，但7月以来，别墅销售再现升温。

　　据亚豪机构统计，今年7月，北京共有40个别墅项目实现成交，累计成交别墅154套，成交面积6.48万平方米，是6月销量的1.5倍。进入8月，北京别墅成交量进一步攀升，前三周，别墅成交累计已达204套。

　　成交价小幅下滑

　　“调控对别墅市场有一定影响，在调控政策出台之前，我们联排别墅产品的单套定价估计会超过千万元；但目前，这类产品的价格基本上处于800-1000万元。” 叶长征坦言。

　　数据显示，7月别墅成交价格为22661元/平方米，较6月别墅成交价格24294元/平方米小幅下降。8月前三周，北京别墅成交均价为20659元/平方米，较7月进一步下滑。业内人士分析，别墅成交均价下降，成交区域结构和产品类型发生变化，也是重要原因。

　　数据显示，按照环线区域分类，6月份，北京成交别墅中位于六环外的产品为37套，占总量的38.5%，而7月，六环外成交量达到92套，占总量59.7%。另一方面，7、8月间，北京成交别墅以联排、叠拼等经济型别墅为主，从而拉低了整体均价。

　　从成交别墅的面积段来看，单套200-350平方米的“小型别墅”占据成交主体。7月，这类别墅累计成交76套，占成交总量的49.35%。其次是单套350-600平米，7月累计成交47套，占总量的30.52%。

　　今年上半年，北京别墅累计成交1476套，成交均价为22821元/平方米，累计销售总额超过123亿元，占上半年北京商品房成交总额的12.6%。

　　开发商平稳推盘

　　亚豪机构统计显示，今年1-7月，北京共有16个新别墅项目推出，新增供应为870套，整体供需比为1:1.7。近期，市场小幅回暖，开发商推盘意愿也有所增加。

　　万通天竺新新家园第一期便推出118套联排别墅，该项目负责人介绍，此次推出的联排别墅每套面积约390平方米，均价在23000元/平方米左右。近两周内，总访问量已超过500人次，周末访问量超过120人次。

　　亚豪机构副总裁任启鑫认为，北京别墅市场在受到土地审批限制和环境资源稀缺双重影响下，已经逐渐形成城区别墅豪宅化，郊区别墅品质化。今后，别墅市场将更多通过对项目本身的资源挖掘，核心价值打造，差异化竞争优势树立以及依托品牌口碑传递来实现销售。因此，在市场调整中的波动会相对较小。

　　“普通商品房价泡沫可能会在这轮调控中逐渐挤出，但别墅有一定的门槛，客户群较为稳定，对调控政策并不敏感。”一位别墅开发商表示。

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