上市房企中报预言房价必降 “低调”成关键词

北京晚报 [2010-9-3]

近期，上市房企纷纷出炉半年报，在中期业绩大增的背后，是房企股东和高管们对未来市场风云变幻更加稳健的隐忧。

　　记者注意到，已发布半年报的86家房企的销售毛利率平均水平已经较去年年底下调1个百分点，更较一季度下调了近2个百分点。

　　

“低调”成中报关键词

　　保利地产在半年报中表示，行业调控已经成为“常态”，公司将加大二三线城市投资，及时调整产品结构，积极参与各地保障性住房建设。同时稳步加大商业地产投资，增加持续性经营收入占公司营业收入的比重；开拓旅游地产、养老地产和城市综合运营等业务，增加新的盈利增长点。

　　金地集团也认为要在市场上更加“灵活”，下半年，市场供应量的上升将推动调整继续深化。一方面，供应的增多会加大市场竞争；另一方面，新上市的项目也会根据市场的需求采取更为灵活的定价策略，两者结合，房价可能进一步下滑；为此，公司将以销售为先，通过更为多样化的销售渠道、更具灵活性的定价策略来加快公司销售现金流的回收。

　　万科A认为随着下半年新盘上市高峰的到来，前期投资比例高、价格上涨过快的城市价格会有较大幅度的回调；另一方面，开发企业资金趋紧、存货增加，投资能力下降，未来住房供应可能受到影响。

　　此前，万科总裁郁亮表示，此次政府调控决心和力度空前，开发商去赌政策很危险，热点城市的市场供需关系正在转变，在拿地策略上，万科将始终坚持“不当地王”的原则，未来将会严控拿地成本。

　　

下半年供货明显增多

　　从今年中报来看，多家房企由于去年大量拿地及加大项目投资，造成现金流为负，加上融资渠道不畅通，房企资金面明显趋紧。

　　万科董事会秘书谭华杰在8月11日路演时指出，在逐步弱化预售制度融资功能的同时，有必要拓宽行业的直接融资渠道，以避免当预售资金的使用受到限制后，在没有新的、可替代预售融资功能的金融工具的情况下，房地产行业的资金状况出现问题，对金融安全产生不利的影响。

　　从地产开发商自身的情况来看，下半年供给将明显增长已经是既定事实。根据四大地产巨头“万保招金”的半年报，它们的存货已经达到近2900亿元的历史新高。

　　以万科为例，其1119亿的存货占据四大巨头存货总额近40%，为四大巨头中最多者。1月份到6月份，万科完成的竣工面积128万平方米，仅占全年竣工面积计划504万平方米的25.4%。这么说下半年万科将会完成三倍于上半年的任务量。

　　业内人士指出，新“国10条”后，显而易见部分开发商正在让利促销。而随着三、四季度供应量的增长，开发商销售压力加大和资金链趋紧，房价下调压力更大。

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