北京租房人口达690万开始调研房屋租赁立法!

北京商报 [2010-6-17]

　本报讯（记者李立强）近日，北京市人大常委会召开第六十四次主任会议，记者从会上获悉，这次会议研究本市房屋租赁立法调研等事项。

　　市人大常委会通过立法调研了解到，据不完全统计，截至去年底全市居住型出租房屋共有94.53万户﹑411.8万间，租住人口达690万余人。

　　本市房屋租赁市场存在租赁信息采集登记困难、群租安全隐患严重、农村房屋租赁缺乏规范、违反规划用途出租使用、中介机构违法违规等主要问题。

　　会议建议市人大常委会，明年听取市政府关于房屋租赁的专项工作报告。

房租占收入比重近40% 或迫无房者离开城市

房地产调控新政出台之后，北京上海深圳一手房、二手房买卖市场均逐渐进入量价齐跌的冷清局面，与此相反，三地租赁市场却逐渐活跃，租赁交易量大幅攀升，租金则普遍上涨。一些房东已有通过提高租金转嫁房产税的想法…【真的除涨无他法？】

　　一直以来，人们对房地产市场价格的关注，主要集中在房产的售价上，对住房租金的波动不太在意。

　　在去年乃至今年初，提到租金更多是与租售比相联系，专家学者们每每用高倍率的租售比数据诸如“北京房价租售比已超曼哈顿”来表明房价之高。

　　如今，租售比比率正有缩小之势，但令人遗憾的是，这种缩小不是以房价下跌为导因，至少在目前是在以房租的“飚升”而引发。

　　在对楼市未来价格回归充满预期的当前，北京某媒体一篇《5月北京房租同比大涨500元3成租客“被郊区”》的文章会令很多人特别是住宅承租人高兴不起来。这篇文章说，据某地产市场研究部统计，5月份北京租赁市场平均租赁增加20%，相当于租金整体上涨接近500元。为此，约有30%左右的租客因为租金的上涨不得不选择偏远的地区，或是房屋品质稍差的房源进行租住。另有消息称，2010年5月以来，多个重点城市的住房租金明显上涨，北京、天津、大连、沈阳等城市的房租涨幅超过10%。

　　一个事实是，在预期中的楼市拐点尚未出现，住房最刚性的需求者———租房者却开始体会涨价的痛苦与无奈，这是人们始料未及的。

　　说到房租大涨的原因，各有说辞。整体物价上涨对房租上升有带动作用是原因之一；房价上涨导致的成本推动可能是房租上涨背后的重要推手；高房价下越来越多的居民选择“转购为租”，也促使近期租赁市场需求日趋旺盛。

　　尽管楼市调控政策本身不是导致这种现象的直接原因，但毫无疑问，政策效应或多或少波及到了房屋租赁市场。于是有人又试图从政策面找根源，认为正是新政对市场结构进行实质改造的预期效果，保障性住房率先禁止出租；随后因限购令的条款会使二手房源在一定时期内流向纯自住需求，外挂出租房源不会增加而是减少；再往后会因二套房贷成本大幅提高的影响而使购房需求转成租房需求；加上50年产权公寓项目禁发独户产权证等政策普及后，无法有更多个人私有投资产品投向出租领域。通过市场供应减少、需求增加的分析，就不难做出房租水平会大幅提高的结论。

　　以往相对于房主保值升值的预期，房产升值远在房租收入之上，所以房租多少并不是房产持有者的首要追求目标，这时房租偏低可以理解。如今房产新政屡屡出台，房价的升值空间压缩甚至会出现降价的可能，再加上有对房产税开征的预期，那些短期内不想将房产出售的业主，首先想到的是增加租金以“摊薄成本”。真是众说纷纭。

　　对于房租涨价会否成为一种持续的趋势，是值得关注的。乐观地看，随着市场对新政的不断消化，由买转租以及由卖转租的人群逐渐被市场所消耗。同时，随着房价的降温，由租转买的将陆续增加，租价涨幅将会趋于平和。也有观点则相反，刚性住房需求并未因调控而减少，相反还在膨胀。也就是说，租金涨价将成为长期趋势。中心城区的租赁需求也逐渐向周边区县转移，中低收入者或是接受更高的租金或是降低生活质量去租赁更小更差的房子。就是说，无力承受高房价的人群可以通过租房来解决住房问题，而无力承受高房租的人群，将不得不选择恶劣的居住环境，或者被迫离开城市。

　　由于存在太多的不确定性，对未来做出正确的判断是艰难的，但一点是显而易见的，如果高房价依然维持，而房租进一步上升，最受伤的是那些租房者，他们往往是那些中低收入者。对于原先就已买不起房的他们，不得不接受房租增加的现实。问题是，这种现实会不会成为今后的长期趋势，又将会怎样影响他们的生活。有分析说，随着租金的上涨，房租在租房人群收入的比重不断提高。在北京城区，以目前的租金水平看，人均租金负担也达到每月1000元。今年1月至4月，北京市城镇居民人均可支配收入为10069元，月均可支配收入为2500元左右。这意味着，房租占收入的比重已接近40%！

　　当前的房产调控政策正在解决“买不起”的问题，但与此同时，政策也要关注本身已是或即将成为“租不起”的人群，这样我们的调控才更有意义。要有更好的政策和措施，保护那些中低收入者的利益不受伤害，而大力推进公租房、廉租房制度，是使他们活得更有尊严的保障之一。（作者：陈子牧）

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