银监会明确二套房认定标准

上海商报 [2010-4-23]

前天银监会银行业监管一部主任杨家才接受央视采访，昨天本报采访“内部人士”，他们均透露：目前，银监会关于第二套房的界定已经有了倾向性标准。该内部人士透露，根据银监会内部领导批示文件，二套房界定条件——不以房贷发生为界限，而以家庭为单位（包括本人、配偶和未成年子女），家庭持有房产数量为标准来界定二套房、三套房。即在购房时，只要当前家庭财产中没有任何房产，不管之前有无房贷记录，都作第一套处理，可以享受国家有关优惠政策；如果家庭已拥有一套房产，哪怕之前没有房贷记录，再购房时就算二套房，不得享受优惠政策。目前，由住房城乡建设部会同央行、银监会对二套房标准的制订还在进行中。

界定

以家庭是否持有房产为准

     4月14日，国务院发出通知，要求二套房贷首付比例不低于50％，利率1．1倍；三套以上房可停贷。新政出台后，房产市场迅速降温，新房打折、二手房抛售现象重新出现；而不少购房人的心态也同时受到影响，观望气氛再次浓郁起来。从整个新政出台的目的来看，是为了平抑房产市场的价格持续高热，在保证居者有其屋的基础上（一套房优惠政策），打击炒房之风，同时降低银行放贷风险。政策的导向是房地产按揭贷款只支持自有住房的资金需求，而非支持倒卖房屋的资金需求，提高炒房者从银行取得资金杠杆的成本，从而降低炒房冲动，以达到平抑房价的目的。

     强烈的信贷政策收紧信号引发市场高度关注。同时，如何界定二套房的问题再次成为市场的焦点。

     昨日，商报记者获悉，银监会关于第二套房的界定已经有了明确标准。据悉，二套房将不再以“是否利用贷款购买住房，且贷款是否已还清”来界定，而是以家庭持有房产数量来界定。标准为“不以房贷发生为界限，以家庭为单位（包括本人、配偶和未成年子女），家庭持有房产数量为标准来界定二套房、三套房。”即在购买房产时，只要当前家庭财产中没有任何房产，不管之前有没有贷款购买房产，都算作第一套房处理，可以享受国家有关优惠政策；如果家庭已经拥有一套房产，哪怕之前没有贷款记录，再购买时就算二套房，不得享受优惠政策。

     从此消息可以看出国家监管部门实行更为严格的差别化住房信贷政策的意图。对于当前没有房产的家庭，仍然保持比较温和的信贷扶持，继续鼓励刚性需求家庭的楼市消费。对于第二套房，将严格按照之前国务院的通知要求执行，此举将大幅压缩住房投资投机客利用银行杠杆进行炒作的空间，增加炒房成本。

     据悉，房屋套数确认将由房产管理部门的房屋登记系统进行查询后，由其进行认定。房屋登记系统的房产记录信息将成为家庭购买房产是否为二套房的直接标准。同时，还要求银行在做按揭贷款业务时，严格执行面谈、面签、上门走访的程序，严防违规贷款流出。

影响

投机房产将受精确打击

     有业内人士表示，一旦“以房为限”的精神成为正式文件下发执行，房地产投机将受到严重打击，“全民炒房”的现象很可能成为历史。以房为限的原则，很大程度上使房产回归了居住本质，房产的投机性将大大降低。

     对于已经用全款购买过房产，但还想利用贷款投资另一套住房，以后将无法享受首套房的信贷待遇，必须执行首付50％、利率1．1倍的严格政策。这一举措无疑将使市场房源供应大大增加，也抑制了一户家庭有多套空置住房的现象。

     有数据显示，在目前的商品房市场上，第一套房全款购房比例高达50％，特别是在2005年以前购房的人群中，80％以上为全款购房，这部分面临再置业或者升级居住的业主，一旦选择出让手中的房子，将会给市场带来大量的房源。同时，“以房为限”的原则也限制了这部分客户消耗目前市场的房源，降低了他们利用金融杠杆进行再投资的可能。

    市场房源增加，将从供应角度继续打压投机行为。在选择增多的情况下，购买二手房的议价空间势必增加，炒房者的利润将随之降低。之后，一旦物业税开始实施，房屋持有成本将大幅增加，两方面因素促使炒房者将手中物业抛向市场，打开供应缺口，使得市场供求进入良性循环。

改善性住房或催热租赁

    以房为限的政策一旦执行，二手房市场上先买后卖的情况将大大减少。按照以房为限的政策，改善性需求的住房拥有者如果想享受国家对第一套住房的优惠，必须先出售原本房产，然后再次购买改善性住房才可以享受首套房的优惠利率。

     由此，以房为限的政策如果出台，可能会催热租房市场。

     以一改善性住房需求家庭为例，之前可以先行购入改善性住房，在全家搬入新房居住后，将老房挂牌出售，完成改善居所过程。如果以房为限的政策出台，按照之前改善流程，将大大增加购置新房的成本。要想节约购房成本，必须先将老房卖掉，然后再购置新房。在老房卖掉、新房未进的过程中，此家庭将需要一套过渡性住房来暂时满足生活需要，除了去亲戚朋友家借住外，租房可能是大多数家庭的优先选择。

     此类租房需求的额外增加，再加上炒房客抛售物业使可出租房源减少，未来的租房市场可能越来越热。

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